В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.
При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
1. Условие о предмете (недвижимом имуществе) является существенным условием договора продажи недвижимости. При этом коммент. ст. устанавливает специальные требования к степени детализации предмета - в договоре должны быть указаны данные, позволяющие его определенно установить.
2. Данное правило призвано однозначно определить подлежащее передаче недвижимое имущество и исключить возможные споры относительно предмета конкретного договора. В качестве необходимых для идентификации предмета договора данных могут выступать, в частности, следующие: наименование, местоположение (адрес) объекта недвижимости, его площадь, сведения, указывающие расположение недвижимости (например, помещения) в составе другого недвижимого имущества, и др. (подробнее см.: Практика применения Гражданского кодекса Российской Федерации, частей второй и третьей / Под ред. В.А. Белова. С. 160 - 161 (автор комментария - С.А. Бабкин)).
Следует отметить, что положения коммент. ст. изложены с использованием оценочных категорий, а сама она не устанавливает каких-либо формальных требований или обязательных реквизитов, которые должны использоваться сторонами при описании предмета. В этой связи утверждения (см., например: Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации. Часть вторая (постатейный). 2-е изд., перераб. и доп. / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. С. 155 (автор комментария - Е.Ю. Валявина)) о необходимости при описании недвижимого имущества в обязательном порядке указывать сведения, которые включаются в ЕГРП (см. п. 3 и 6 ст. 12 Закона о государственной регистрации, приложение N 1 к Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним), не основаны на законе и должны восприниматься критически.
3. При отсутствии в договоре данных, достаточных для идентификации недвижимого имущества, соответствующий договор не считается заключенным.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 8, 12, 432, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 4 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (в редакции до 01.01.2017), пришли к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований предпринимателя.
Определение Верховного Суда РФ от 14.08.2017 N 307-ЭС17-9972 по делу N А05-14604/2015
Руководствуясь статьями 167, 554, 556, 1102, 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценив представленные в материалы дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, приняв во внимание установленные при рассмотрении дела N А05-4012/2012 обстоятельства, суды пришли к выводу о том, что поскольку договор купли-продажи от 14.04.2013 не исполнен, имущество фактически не передано предпринимателю Панову А.М., оснований считать его законным владельцем электрических сетей не имеется.
Определение Верховного Суда РФ от 13.06.2018 N 310-ЭС18-7104 по делу N А14-2354/2017
Изменяя решение, суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, установив, что на момент обращения истца с заявлением о выкупе земельного участка в Богучарском муниципальном районе Воронежской области отсутствовал нормативный акт об установлении цены земельных участков при продаже земельных участков, находящихся в собственности Богучарского муниципального района Воронежской области, руководствуясь статьями 421, 422, 432, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, подпунктом 3 пункта 2, пунктом 3 статьи 39.4, пунктами 1, 3 статьи 66 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 8, 24.20 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", урегулировал возникшие между сторонами при заключении договора купли-продажи спорного земельного участка разногласия, установив выкупную цену участка в размере 1 157 450 рублей исходя из кадастровой стоимости участка на день обращения общества с заявлением о его выкупе согласно справки о кадастровой стоимости по состоянию на 17.11.2015.
Определение Верховного Суда РФ от 10.08.2018 N 304-ЭС17-11096 по делу N А45-8173/2015
При первоначальном рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, приняв во внимание выводы судебной экспертизы об отсутствии на земельном участке с кадастровым номером 54:19:101102:0028 подъездного железнодорожного пути длиной 1330 п. м, сославшись на статьи 130, 131, 218, 432, 549, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу о незаключенности договора купли-продажи от 31.10.2013 в части продажи подъездного железнодорожного пути длиной 1330 п. м ввиду отсутствия предмета сделки. Суды указали, что поскольку обязательства сторон по незаключенному в указанной части договору не возникли, уплаченные покупателем - обществом "Аланта" денежные средства за данный подъездной путь являются неосновательным обогащением продавца и подлежат возврату истцу.
Определение Верховного Суда РФ от 20.01.2020 N 301-ЭС19-25236 по делу N А28-12013/2018
Исследовав и оценив по правилам статьи 71 АПК РФ представленные доказательства, руководствуясь статьями 217, 485, 488, 549, 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, положениями Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", суды удовлетворили заявленные требования, установив наличие у Общества задолженности перед Администрацией по оплате приобретенного имущества.
Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2020 N 305-ЭС19-27364 по делу N А41-46395/2018
Принимая обжалуемый судебный акт, суд апелляционной инстанции, руководствуясь положениями статей 153, 309, 310, 368, 420, 432, 549, 554, 556 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, изложенными в пункте 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, пришел к выводу, что между сторонами были согласованы существенные условия о предмете договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, так как стороны договора пришли к соглашению относительно точного месторасположения будущего объекта недвижимости путем указания в договоре на кадастровый номер земельного участка, его адреса и площади, ориентировочной общей площади будущего здания, назначением и проектными площадями отдельных частей будущего здания, а поскольку условиями договора предполагалось взаимодействие сторон на стадии подготовки объектов к продаже, в том числе разработки эскизной и проектной документации и общество "ТРЕК", исполняя принятые на себя договором обязательства, направлял на согласование обществу "АШАН" эскизный проект, который является стадией проектной документации, подлежащего строительству торгового комплекса, однако им в нарушение условий договора не согласована указанная документация и каких-либо замечаний не представлено, удовлетворил исковые требования.
Определение Верховного Суда РФ от 07.02.2020 N 310-ЭС19-27576 по делу N А14-176/2018
В отсутствие доказательств принадлежности обществу на праве собственности каких-либо объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке, суд, руководствуясь пунктом 1 статьи 420, пунктом 4 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для понуждения администрации к заключению договора аренды части земельного участка с ответчиком.
Определение Верховного Суда РФ от 10.03.2020 N 303-ЭС20-219 по делу N А51-2334/2019
Принимая обжалуемое постановление, апелляционный суд, руководствуясь положениями статей 217, 554, 606 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Закона N 159-ФЗ, статьи 1 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости", исследовав и оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в дело доказательства, приняв во внимание обстоятельства дел N А51-26195/2015, А51-4098/2016, А51-4507/2016, А51-8121/2016, установив факт проведения предпринимателем самовольной реконструкции арендуемого имущества, в результате которой изменены площадь и конфигурация объекта, признал оспариваемый отказ соответствующим законодательству.
Определение Верховного Суда РФ от 20.03.2020 N 305-ЭС20-2605 по делу N А40-210529/2017
Удовлетворяя иск в указанном размере, суды руководствовались статьями 395, 429, 554 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от 26.03.2003 N 35-ФЗ "Об электроэнергетике", Основными положениями функционирования розничных рынков электрической энергии, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.05.2012 N 442, и, исследовав и оценив представленные по делу доказательства по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пришли к выводу об отсутствии оснований для освобождения ответчика от оплаты бездоговорно потребленной электроэнергии, осуществлявшегося путем присоединения энергопринимающего устройства нежилого помещения ответчика к сетям истца через сети жилого дома до прибора учета последнего.
Определение Верховного Суда РФ от 27.12.2022 N 307-ЭС22-25483 по делу N А13-1131/2022
Разрешая спор, суды руководствуясь положениями статей 10, 15, 432, 424, 448, 549 - 551, 554, 1064 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 20.3, 20.4 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", положениями Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", а также разъяснениями, изложенными в пункте 7 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.2014 N 165 "Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными", в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.12.2004 N 29 "О некоторых вопросах практики применения Федерального закона "О несостоятельности (банкротстве)" и постановлении Пленума Верховного суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации".
Определение Верховного Суда РФ от 13.02.2023 N 305-ЭС22-24425 по делу N А41-88921/2021
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовали и оценили представленные в материалы дела доказательства, сослались на статьи 395, 453, 454, 455, 456, 487 554, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - Гражданский кодекс), разъяснения, приведенные в пункте 13 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 13, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами", пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем", пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", правовую позицию, приведенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2017), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.04.2017 (пункт 9), и пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения иска.