Письмо Росреестра от 29.03.2024 N 14-2788-ТГ/24 "О направлении ответов на поступившие вопросы методического характера в сфере государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав"

N П/П

Наименование территориального органа Росреестра

Реквизиты направленного ТО письма

Вопрос территориального органа Росреестра

Ответ Центрального аппарата Росреестра

1

Управление Росреестра по Санкт-Петербургу

от 31.01.2024 N Исх/03-00061@

Необходимо ли при государственной регистрации права собственности Участника < 1 > на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки на такой объект одновременно вносить изменения в закладную (в том числе электронную), которой удостоверены права залогодержателя в отношении прав требования, зарегистрированных на основании ДДУ < 2 > , заключенного с использованием кредитных или заемных средств?

В соответствии со статьей 77.2 Закона N 102-ФЗ < 3 > :

права требования Участника, приобретенные полностью или частично с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом, находятся в залоге у лица, предоставившего кредит или заем, с момента государственной регистрации залога прав требования Участника долевого строительства в ЕГРН < 4 > ;

условие о возникновении залога прав требования Участника должно содержаться в ДДУ;

если права залогодержателя по договору залога прав требования Участника удостоверяются закладной, в этой закладной указываются реквизиты залогового счета в случае заключения договора залога прав по договору банковского счета;

государственная регистрация возникающего в соответствии со статьей 77.2 Закона N 102-ФЗ залога прав требования Участника осуществляется одновременно с государственной регистрацией ДДУ по правилам регистрации ипотеки в порядке, установленном Законом N 218-ФЗ < 5 > ;

при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства происходит замена залога прав требования Участника на залог объекта долевого строительства и такой объект поступает в залог залогодержателю прав требования Участника по ДДУ; государственная регистрация ипотеки в указанном случае осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности Участника;

при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства и государственной регистрации ипотеки такого объекта в случае, указанном в пункте 5 статьи 77.2 Закона N 102-ФЗ, орган регистрации прав уведомляет об этом залогодержателя не позднее рабочего дня, следующего за днем государственной регистрации ипотеки объекта долевого строительства, в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере государственной регистрации прав;

при внесении изменений в закладную в связи с заменой залога прав требования Участника на ипотеку объекта долевого строительства в закладной указывается рыночная стоимость объекта долевого строительства, определенная оценщиком, либо кадастровая стоимость объекта долевого строительства.

В пунктах 5, 6 статьи 77.2 Закона N 102-ФЗ указано о государственной регистрации ипотеки в отношении объекта долевого строительства.

При этом внесение в ЕГРН записей о государственной регистрации ипотеки, в том числе при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства, осуществляется в порядке, установленном Порядком ведения ЕГРН < 6 > , в том числе его пунктом 174, согласно которому при наличии в Реестре прав < 7 > записей об ипотеке прав требования Участника на объект долевого строительства, возникшей в силу закона или на основании договора об ипотеке, со статусом "актуальные" записи об ипотеке переносятся в запись о вещном праве на указанный объект недвижимости, при этом в записи об ограничении (обременении) дополнительно указываются:

в отношении предмета ипотеки - сведения об объекте долевого строительства;

номер государственной регистрации ипотеки права требования Участника и дата ее государственной регистрации.

В этой связи обращаем внимание на то, что:

при государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства, если в отношении такого объекта зарегистрирован залог права требования в пользу залогодержателя на основании ДДУ, заключенного с использованием кредитных или заемных средств, не регистрируется "новая" ипотека, а осуществляется перенос записи об ипотеке в запись о вещном праве на данный объект (в порядке, установленном пунктом 174 Порядка ведения ЕГРН);

сведения о выданной закладной (в том числе электронной) в перенесенной регистрационной записи об ипотеке остаются неизменными (см. пункт 148 Порядка ведения ЕГРН);

действующими нормативными правовыми актами, в том числе Законом N 102-ФЗ, Законом N 218-ФЗ, Порядком ведения ЕГРН, не установлено требование об одновременном (вместе с государственной регистрацией права собственности Участника на объект долевого строительства, переносом регистрационной записи об ипотеке права требования) внесении в закладную (документарную либо электронную) изменений;

учитывая абзац первый пункта 8 статьи 13, пункт 1 статьи 13.4, абзац шестой пункта 2 статьи 23 Закона N 102-ФЗ (и исключения, установленные этим абзацем), изменения в закладную (документарную или электронную), в том числе указанные в пункте 7 статьи 77.2 Закона N 102-ФЗ, могут быть внесены залогодержателем и залогодателем (Участником) после государственной регистрации права собственности Участника на объект долевого строительства и переноса записи об ипотеке, например, путем составления соглашения об изменении содержания закладной и предоставления такого соглашения в орган регистрации прав для осуществления действий, предусмотренных Законом N 102-ФЗ.

2

Управление Росреестра по Брянской области

от 30.01.2024 N 2.1-37/0568-24

Если ранее в соответствии с законодательством для строительства объекта недвижимости требовалось получение разрешения на строительство, а на момент обращения за осуществлением учетно-регистрационных действий в отношении этого объекта действующее законодательство относит данный объект к таким, для строительства которых разрешение на строительство не требуется, необходимо ли предоставление для государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на такой объект разрешение на строительство и указание сведений о данном разрешении в техническом плане?

В соответствии частью 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ:

если законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ разрешений и (или) проектной документации (в том числе в случае изменения характеристик сооружения в результате капитального ремонта), соответствующие сведения указываются в техническом плане на основании декларации, составленной и заверенной правообладателем объекта недвижимости;

в отношении созданного объекта недвижимости или не завершенного строительством объекта недвижимости декларация составляется и заверяется правообладателем земельного участка, на котором находится такой объект недвижимости, обладателем сервитута, публичного сервитута, в границах которых находится такой объект недвижимости, а в отношении бесхозяйного объекта недвижимости - органом местного самоуправления муниципального образования, на территории которого находится такой объект недвижимости, лицами, обязанными в соответствии с законом осуществлять эксплуатацию линейных объектов (в том числе при отсутствии или утрате проектной документации в отношении бесхозяйного объекта недвижимости);

в отношении сооружения, характеристики которого изменены в связи с осуществлением его капитального ремонта, декларация составляется и заверяется правообладателем такого сооружения;

указанная декларация прилагается к техническому плану и является его неотъемлемой частью;

ответственность за достоверность указанных в декларации об объекте недвижимости сведений несет лицо, составившее и заверившее такую декларацию.

Закон N 218-ФЗ применяется к правоотношениям, возникшим после дня его вступления в силу. К правоотношениям, возникшим до дня вступления в силу Закона N 218-ФЗ, применяется к тем правам и обязательствам, которые возникнут после дня его вступления в силу (часть 5 статьи 72 Закона N 218-ФЗ).

Учитывая изложенное:

положения части 11 статьи 24 Закона N 218-ФЗ применяются в случае, если на момент осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав законодательством Российской Федерации в отношении объектов недвижимости (за исключением единого недвижимого комплекса) не предусмотрены подготовка и (или) выдача указанных в частях 8 - 10 статьи 24 Закона N 218-ФЗ разрешений и (или) проектной документации;

если на момент начала строительства объекта недвижимости законодательством Российской Федерации не предусматривалась выдача разрешения на строительство, если иное не предусмотрено законодательством Российской Федерации, включение разрешения на строительство в технический план, подготовленный в отношении такого объекта недвижимости, также не требуется.